После запуска цикла повышения процентных ставок ежемесячные расходы государства на программы субсидирования ипотеки взлетели в несколько раз, что вызвало широкую дискуссию о целесообразности дальнейшего существования этих программ, причём споры идут как во властных кругах, так и в обществе в целом. Позиция левых сил может существенно повлиять на исход этой дискуссии, если, конечно, они выступят консолидированно и предложат разумную альтернативу субсидируемой ипотеке.

К теме субсидируемой ипотеки мы уже обращались неоднократно, рассматривая её в разных аспектах. Так, в нашей недавней статье «Полтриллиона на пузырь» («Правда», №108 от 05.10.2023) мы говорили о том, в какую копеечку встанет государственному бюджету поддержка ипотеки в период высоких процентных ставок. В указанной статье мы привели грубую оценку годового объёма бюджетных расходов на компенсацию банкам льготных ставок по ипотеке: по нашим расчётам в следующем году эти расходы составят как минимум 600 млрд рублей.

Сейчас, с учётом вновь поступивших данных о совокупном объёме задолженности по субсидируемой ипотеке и новых прогнозов ЦБ по ключевой ставке, эти грубые оценки можно несколько уточнить. Сделаем это, а заодно и проверим тем самым наши прежние оценки, рассчитав бюджетные расходы на 2024 год на поддержку ипотеки несколько иным, более простым, способом. В указанной статье мы брали среднемесячные расходы первой половины текущего года и экстраполировали их на последующие месяцы и на весь следующий год с учётом повышения ключевой ставки; теперь же мы будем делать оценку на основе совокупного объёма задолженности по субсидируемой ипотеке.

В финальном варианте «Основных направлений денежно-кредитной политики» на 2024 год приведены данные по совокупному объёму задолженности по всем программам льготной ипотеки по месяцам, откуда видно, что по состоянию на конец августа этот объём составлял порядка 6 трлн рублей, притом что в начале года было порядка 4 трлн рублей. Далее, в сентябре, по данным ЦБ, объём выдачи составил 652 млрд рублей. По октябрю на момент написания этой статьи полных данных ещё нет, но по оперативным данным объём выдачи несколько снизился, оставаясь тем не менее на довольно высоких по историческим меркам уровнях. Так что увеличение портфеля задолженности за сентябрь — октябрь можно грубо оценить в 1 трлн рублей. Таким образом, весь объём задолженности по субсидируемой ипотеке, по которой государство компенсирует банкам льготные ставки, на текущий момент можно оценить примерно в 7 трлн рублей.

Если выдача льготной ипотеки прекратится прямо сейчас, то примерно таким он и будет оставаться на протяжении всего следующего года, поскольку сейчас объём погашения основного тела льготного ипотечного долга пренебрежимо мал. Дело в том, что досрочных погашений, даже частичных, по льготной ипотеке в период высоких процентных ставок ожидать не стоит (гораздо выгоднее размещать временно свободные средства на депозите, а не гасить ипотеку), а плановые погашения, которые заложены в каждом месячном платеже, в первые годы жизни кредита незначительны. Если же выдача субсидируемой ипотеки продолжится, то и совокупный объём задолженности будет расти.

Основная часть этих 7 трлн рублей существующей сейчас задолженности — это льготная ипотека на новостройки (под 6,5 или 7%, если взята до 2023 года, или под 8%, если взята в 2023 году) и семейная ипотека под 6%, причём в нынешнем году объёмы выдачи по ней сравнялись или даже превзошли соответствующие показатели по льготной ипотеке на новостройки. По остальным программам льготные ставки ещё ниже. Таким образом, для нашей грубой (и очень консервативной) оценки в качестве средневзвешенной ставки возьмём 7%.

По обновлённым прогнозам ЦБ (см. «Процентные ставки: выше и надолго», «Правда», №120 от 02.11.2023) ожидаемый средний диапазон ключевой ставки на 2024 год составляет 12,5—14,5%; для нашего расчёта возьмём его середину — 13,5%.

Государство компенсирует банкам разницу между льготной ставкой и ключевой ставкой, увеличенной на 2,5 процентных пункта (п.п.). Таким образом, в 2024-м оно будет компенсировать банкам в среднем (13,5 + 2,5) − 7 = 9 п.п. по задолженности, объём которой составляет как минимум 7 трлн рублей. То есть компенсации составят порядка 630 млрд рублей.

Таким образом, опять (и этим способом тоже) мы получаем, что затраты государства на субсидирование ипотеки по итогам 2024 года превысят 600 млрд рублей (если, конечно, ставка ЦБ будет хотя бы примерно соответствовать нынешним прогнозам). И это, подчёркиваем, расходы только для выплаты компенсаций банкам по уже выданным кредитам. Если же выдача субсидируемой ипотеки продолжится (а она пока продолжается), то платить государству придётся ещё гораздо больше.

Итак, затраты государства на субсидирование ипотеки растут как снежный ком, и не замечать этого уже нельзя. А тут ещё, как вишенка на торт, появились свидетельства об одной вполне легальной схеме обогащения за счёт государства с помощью субсидируемой ипотеки. Она показывает, что ситуация уже дошла до полного абсурда. Явление это пока не массовое, но уже заметное и набирает обороты: вопрос о такой практике даже задавали главе ЦБ Эльвире Набиуллиной на её пресс-конференции по итогам октябрьского заседания регулятора.

Суть схемы в том, что теперь состоятельные граждане, желающие вложить имеющиеся у них деньги в недвижимость, при покупке инвестиционных квартир не платят за них сразу полностью, а оформляют льготную или семейную ипотеку, причём с минимально возможным первоначальным взносом. Оставшиеся деньги они при этом размещают на банковских депозитах; сейчас это можно сделать под 14—15% без всяких дополнительных условий; с учётом налога на проценты по депозитам получится порядка 12—13% чистого дохода.

Таким образом, на свои средства, по сути уже вложенные в недвижимость, эти граждане получают дополнительный чистый доход в размере 4—7% (это разница между ставкой, которую они получают по депозитам за вычетом налога, и ставкой, которую они платят по кредиту). Если же когда-то в будущем процентные ставки по депозитам опустятся ниже льготной ставки по их ипотечному кредиту, то они всегда смогут забрать деньги из банков и погасить оставшуюся часть долга, так что никаких рисков, традиционно ассоциируемых с «влезанием в ипотеку», в этой схеме нет.

Дополнительный абсолютно безрисковый (если не полениться разложить деньги по нескольким банкам в пределах страховой суммы) чистый доход в 4—7% на свои сбережения, уже вложенные в недвижимость и тем самым защищённые от инфляции, — это очень неплохо! Ради этого можно немного повозиться с оформлением льготной ипотеки. И этот доход состоятельные граждане абсолютно легально получают за счёт государства.

Существование такой схемы возможно лишь потому, что для льготной и семейной ипотеки нет никаких ограничений по уровню благосостояния заёмщика, что с точки зрения здравой логики является полным абсурдом.

К счастью, в правительстве прекрасно видят, куда всё идёт, и понимают, что с этим надо что-то делать. Во властных кругах развернулась острая дискуссия о будущем субсидируемой ипотеки; её отголоски мы видим в многочисленных публикациях на эту тему в популярных СМИ.

Расклад сил можно описать примерно так. За сворачивание массовой субсидируемой ипотеки стоят ЦБ, минфин и с некоторыми оговорками минэкономразвития, а также международный опыт и здравый смысл. За продление этих программ в прежних масштабах выступают их выгодоприобретатели, то есть застройщики и банки, а также минстрой и… президент Путин.

Напомню события декабря 2022 года, когда мы в прошлый раз подходили к моменту предполагаемого завершения срока программы льготной ипотеки на новостройки и уже, казалось бы, был достигнут консенсус, что эту программу надо кардинально сокращать. Тогда именно благодаря вмешательству Путина льготная ипотека была не только продлена ещё на полтора года практически на прежних условиях, но и дополнена кардинальным расширением программы семейной ипотеки, которая с начала 2023 года также стала массовой, утратив при этом значение в стимулировании рождаемости (см. «Подсели как на иглу», «Правда», №143 от 22.12.2022).

Что касается левой оппозиции в целом, она, к сожалению, пока не сформулировала своего отношения к субсидированию ипотеки. В нашей газете и некоторых других оппозиционных СМИ время от времени появляются публикации в пользу сворачивания субсидируемой ипотеки, но в то же время некоторые представители левой оппозиции публично (и без каких бы то ни было обоснований) критикуют правительственных чиновников и представителей ЦБ за подобные предложения.

Между тем, когда у наших властей нет консолидированной позиции и когда и с той, и с другой стороны дискуссии выступают столь серьёзные силы, консолидированная позиция левых сил особенно важна. Ведь в таких случаях даже маленький дополнительный «камушек на нужную чашу весов» может изменить исход противостояния.

Так было, например, в вопросе об обязательной накопительной пенсии, острая дискуссия по которому шла несколько лет назад. Тогда ЦБ и минфин выступали за сохранение накопительной части пенсии в обязательном или квазиобязательном формате, а минтруд и профсоюзы считали, что она должна быть сугубо добровольной. КПРФ и другие левые силы тогда активно поддержали минтруд (см. «Принуждение к накоплению», «Правда», №77 от 20.07.2017), и эта позиция в итоге одержала верх.

Таким образом, если левая оппозиция выступит единым фронтом за отмену программ массового субсидирования ипотеки, то при нынешнем раскладе сил будет реальный шанс добиться успеха. В частности, на наш взгляд, имеет смысл продвигать такую позицию в ходе кампании кандидата от левой оппозиции на президентских выборах 2024 года.

Что же нужно сделать, чтобы левые силы смогли консолидированно выступить против субсидирования ипотеки? Во-первых, нужно чёткое обоснование того, что массовая субсидируемая ипотека никак не улучшает доступность жилья, а значит, выступать против неё — это не «антинародно». Эту позицию надо как можно шире доносить до избирателя. Во-вторых, надо предложить реальную альтернативу, которая, в отличие от субсидируемой ипотеки, всё-таки делала бы жильё более доступным для простых граждан и при этом стоила бы государству не больше, чем нынешнее субсидирование ипотеки.

Что касается первого из этих двух пунктов, то тут всё достаточно очевидно: поддержка ипотеки спровоцировала рост цен на жильё на многие десятки процентов, что полностью (и даже более чем полностью) компенсирует экономию для покупателя от низкой процентной ставки. Поясним это чуть подробнее, хотя об этом мы уже много писали в наших прежних публикациях.

То, что от массовой льготной ипотеки покупатели ничего не выиграли (кроме тех, кто успел купить жильё в первые несколько месяцев после её запуска весной 2020 года), стало понятно уже к концу 2020 года. К этому времени рост цен на жильё полностью нивелировал положительный эффект от льготной ставки; соответствующий расчёт мы приводили в статье «Обобществление убытков» («Правда», №117 от 03.12.2020). А ведь это было ещё только начало безумного ралли на российском рынке жилой недвижимости!

В результате жильё становилось всё менее и менее доступным. Так, за годы существования массовой льготной ипотеки средний срок ипотечного кредита увеличился с 19 до 25 лет, что наглядно демонстрирует: жильё теперь менее доступно, чем до запуска этой программы.

А то, что рост цен есть прямое следствие массовой льготной ипотеки, подтверждается разницей цен между первичным и вторичным рынком жилья: на первичном рынке, где действует льготная ипотека на новостройки, цены на несколько десятков процентов опережают цены на вторичке. Напомню: для покупок на вторичном рынке из льготных программ есть только семейная ипотека, которая стала массовой лишь в начале текущего года, когда критерии доступа к ней были кардинально расширены.

Итак, массовое субсидирование ипотеки нисколько не повышает доступность жилья, а действует строго наоборот. Если его свернуть, то пузырь на рынке жилой недвижимости сдуется, квартиры подешевеют (если не в номинале, то хотя бы в реальном выражении с учётом инфляции).

К этому можно добавить также, что и для экономики в целом эффект от массовой льготной ипотеки неоднозначный: возникающие из-за неё сверхприбыли застройщиков стимулируют строительство, что вносит вклад в рост ВВП, но при этом стройка оттягивает на себя дефицитные ресурсы (финансовые и, что самое главное, трудовые) из других проектов, более нужных для страны, таких как развитие критического импортозамещения и технологического суверенитета. То есть в итоге ВВП в целом становится чуть больше, чем был бы без массовой льготной ипотеки, но его структура при этом становится значительно хуже.

Что касается альтернатив для массовой льготной ипотеки, то нужно обратиться к зарубежному опыту, в первую очередь к опыту европейских стран, а также Австралии и Канады, где к вопросу обеспечения доступности жилья власти относятся очень серьёзно. В этих странах основной упор делается на льготную аренду. Суть наиболее типичных из подобных программ состоит в следующем.

Государство формирует требования, которым должно удовлетворять жильё, которое может быть использовано для сдачи в льготную аренду. Владельцы такого жилья (это могут быть муниципалитеты, частные компании или даже частные лица), зарегистрированные в программе, сдают жильё в аренду жильцам, также удовлетворяющим установленным государством критериям. Наиболее типичными из таких критериев являются ограничения на доход и объём сбережений. Цена льготной аренды регулируется государством и всегда заметно ниже рыночной; при этом арендодатели получают от государства определённую компенсацию.

Кроме того, государство посредством грантов и регуляторных послаблений стимулирует строительство жилья, предназначенного для сдачи в льготную аренду и удовлетворяющего соответствующим требованиям. Также в некоторых странах от застройщиков требуют выделять определённую долю квартир в строящихся домах в фонд льготной аренды.

Что касается программ государственной поддержки покупки жилья, то в развитых странах они тоже существуют, только в гораздо более адресном и гораздо менее затратном для государства виде, чем субсидирование процентной ставки по ипотеке.

Так, например, в Великобритании есть программы типа «Совместное владение» (Shared Ownership), в рамках которой покупатель платит не полную стоимость квартиры, а её часть (от 25 до 75%), а оставшуюся часть за него платит государство, тем самым становясь совладельцем этой квартиры. Долю квартиры, за которую заплатило государство, покупатель затем как бы арендует у него, зачастую по ставкам ниже рыночных. Через какое-то время, когда у него появится возможность, покупатель может выкупить эту долю у государства, но уже по текущим рыночным ценам на тот момент.

Эта программа тоже адресная. Для доступа к ней есть целый список условий, основным из которых является ограничение на доход покупателя: он не должен превышать 80 тыс. фунтов в год. Также при рассмотрении заявок преимущество получают те, кто покупает своё первое жильё (это ещё один типичный критерий для программ покупки жилья с господдержкой).

Похожая программа есть и в Австралии, только там доля государства в «совместном владении» жильём ограничивается 40% и покупатель не платит аренду за эту долю. Участниками программы могут стать покупатели с годовым доходом не более 90 тыс. австралийских долларов до уплаты налогов (в случае супружеской пары — не более 120 тыс. австралийских долларов на двоих), не владеющие ни землёй, ни прочей недвижимостью ни в Австралии, ни за её пределами.

Также следует упомянуть ещё одно направление работы государств для повышения доступности жилья: это борьба с избыточным ростом цен. Наиболее распространёнными практиками в этом направлении являются меры по противодействию спекуляциям на рынке жилья, такие как повышенные налоги, которые должен заплатить продавец недвижимости, если он владел ею меньше чем установленный законом срок.

Дальше всех в борьбе с избыточным ростом цен на рынке недвижимости зашла Канада. Там с начала 2023 года введён двухлетний запрет на покупку жилья иностранцами (как физическими, так и юридическими лицами), чтобы сделать его более доступным для своих граждан.

Понятно, что к России этот опыт неприменим: причины нашего пузыря — не в покупках иностранцев. Мы упоминаем опыт Канады лишь затем, чтобы показать, что в странах, где власти заботятся о доступности жилья, они для его обеспечения не боятся пожертвовать сверхприбылями строительной отрасли. А вот этому-то нам у канадцев как раз и стоит поучиться.

Татьяна Куликова, экономист.

"Правда", №126, 17-20 ноября 2023 года